Lifters Lounge

Hat jemand Erfahrungen damit, wieviel niedriger die Zinsen grob sind, wenn ich zur Kapitalbeschaffung für ein Objekt eine bereits abbezahlte Immo beleihe statt einen herkömmlichen Immokredit aufzunehmen?

Also nur eine Hausnummer natürlich. Hypothetisches Beispiel: Ich will was für 500k kaufen und vermieten und beleihe dafür ein lastenfreies Haus im Wert von einer Million. Regulär bin ich ja im Moment bei gut 4% für einen Immobilienkredit. Jetzt finde ich bei Google Beispiele, wo der Zins bei Beleihung ca. bei der Hälfte der regulären Kreditzinsen liegt. Das kommt mir doch etwas krass vor, andererseits wäre das eine simple Erklärung, wie Reiche Immobilien vermehren lol.

Vielleicht kennt sich ja jemand beruflich / privat damit aus. Danke!

Habt ihr auch den Eindruck, dass in den letzten wenigen Monaten der Markt an Miet-Immobilien deutlich abgenommen hat?

Ich schaue regelmäßig in Süd-Deutschen Metropoloregionen und es wird gefühlt immer weniger und immer teurer...

Maxim hat geschrieben: 21. Sep 2023, 13:19 Hat jemand Erfahrungen damit, wieviel niedriger die Zinsen grob sind, wenn ich zur Kapitalbeschaffung für ein Objekt eine bereits abbezahlte Immo beleihe statt einen herkömmlichen Immokredit aufzunehmen?

Also nur eine Hausnummer natürlich. Hypothetisches Beispiel: Ich will was für 500k kaufen und vermieten und beleihe dafür ein lastenfreies Haus im Wert von einer Million. Regulär bin ich ja im Moment bei gut 4% für einen Immobilienkredit. Jetzt finde ich bei Google Beispiele, wo der Zins bei Beleihung ca. bei der Hälfte der regulären Kreditzinsen liegt. Das kommt mir doch etwas krass vor, andererseits wäre das eine simple Erklärung, wie Reiche Immobilien vermehren lol.

Vielleicht kennt sich ja jemand beruflich / privat damit aus. Danke!

Da würde ich es so machen:

Hier würde ich die Besicherung über das Kaufobjekt machen und dann entsprechend den Rest mit der Zusatzsicherheit (das andere Objekt) auffüllen, so dass du unter 60% Beleihung kommst, dann hast du die besten Konditionen. Je nachdem wie auch der Plan ist, kann es auch sinnvoll sein, dass du auf rund 80% kommst und die 0,25% mehr an Zins in Kauf nimmst. Dafür könntest du dir noch ein weiteres Objekt kaufen und hier das gleiche System machen.

Unter 60% liegst du (gute Bonität vorausgesetzt) rund bei 3,5-3,75%.
Bei 80%-90% ungefähr bei 3,75-4%.
Bei Finanzierung über 100% dann schon bei 4,3-4,5%. -> hier muss man natürlich auch erst eine Bank finden, die über 100% finanziert. Möglich, aber machen nicht alle und wenn dann lassen sich die Banken das Risiko bezahlen.
Das sind jeweils mit die besten Konditionen am Markt.

-> ist auch ein "herkömmlicher" Immobilienkredit, nur eben mit einer Zusatzsicherheit. Du beleihst das lastenfreie Objekt on top, du bekommst dadurch bessere Konditionen und musst kein "echtes" Eigenkapital einsetzen.

Gurkennascher hat geschrieben: 21. Sep 2023, 08:39 Inflationsausgleich höher als Rate würde ja bedeuten, man erhält bei 1000€ Rate im Monat einen Inflationsausgleich von 12.000€ aufs Jahr, damit die Aussage stimmt.
Wäre natürlich super.

insgesamt +18k was +10% entspricht über zwei jahre
aber meine aussage war falsch fällt mir gerade auf, netto ist es 200€ unter der hausrate

hatte im eifer des gefechts nur brutto gerechnet

Changbeer hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:22 Habt ihr auch den Eindruck, dass in den letzten wenigen Monaten der Markt an Miet-Immobilien deutlich abgenommen hat?

Ich schaue regelmäßig in Süd-Deutschen Metropoloregionen und es wird gefühlt immer weniger und immer teurer...

Ja. Die Mieten steigen gut an - durch die aktuellen Rahmenbedingungen ist da auch kein Ende in Sicht.
Die Nachfrage z.B. bei unseren Mietobjekten ist immens.

flow. hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:50

Changbeer hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:22 Habt ihr auch den Eindruck, dass in den letzten wenigen Monaten der Markt an Miet-Immobilien deutlich abgenommen hat?

Ich schaue regelmäßig in Süd-Deutschen Metropoloregionen und es wird gefühlt immer weniger und immer teurer...

Ja. Die Mieten steigen gut an - durch die aktuellen Rahmenbedingungen ist da auch kein Ende in Sicht.
Die Nachfrage z.B. bei unseren Mietobjekten ist immens.

und laut dem vonovia ceo steigen die mieten weiter sehr stark
erst in ca. 6 jahren haben die ein niveau erreicht wo es für die meisten projekt entwickler wieder sinn macht zu bauen

am stärksten werden / müssen die mieten in berlin steigern, da es hier aufholeffekte gibt

WSB hat geschrieben: 21. Sep 2023, 18:00

flow. hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:50

Changbeer hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:22 Habt ihr auch den Eindruck, dass in den letzten wenigen Monaten der Markt an Miet-Immobilien deutlich abgenommen hat?

Ich schaue regelmäßig in Süd-Deutschen Metropoloregionen und es wird gefühlt immer weniger und immer teurer...

Ja. Die Mieten steigen gut an - durch die aktuellen Rahmenbedingungen ist da auch kein Ende in Sicht.
Die Nachfrage z.B. bei unseren Mietobjekten ist immens.

und laut dem vonovia ceo steigen die mieten weiter sehr stark
erst in ca. 6 jahren haben die ein niveau erreicht wo es für die meisten projekt entwickler wieder sinn macht zu bauen

am stärksten werden / müssen die mieten in berlin steigern, da es hier aufholeffekte gibt

Das wird definitiv so sein.
Wenn Grundstücke teuer angekauft wurden, ist es für einen Entwickler aktuell fast unmöglich das Projekt rentabel zu gestalten.
Neben den Zinsen sind dafür natürlich auch stark die gestiegenen Grundstückspreise und v.a. Baukosten verantwortlich.
Die Grundstückspreise bewegen sich aber bereits deutlich nach unten, Abschläge von 30-40% sind keine Seltenheit.
Hatte letztes Jahr mehrere Grundstücke in/um München auf den Tisch und jetzt wieder, alle reduziert um 30-40% - aber selbst dann ist es noch schwer, dass sich das Projekt rechnet, da man keinen Exit planen kann. Für Trader Developer aktuell ein sehr schweres Umfeld.
Effizientes und kostengünstiges bauen wird hier entscheidend sein.
Investor Developer hingegen, die aktuell gut einkaufen, gute Konzepte planen und auch die NH-Bauweise kostengünstig umsetzen können, stehen vor goldenen Zeiten.

WSB hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:46

Gurkennascher hat geschrieben: 21. Sep 2023, 08:39 Inflationsausgleich höher als Rate würde ja bedeuten, man erhält bei 1000€ Rate im Monat einen Inflationsausgleich von 12.000€ aufs Jahr, damit die Aussage stimmt.
Wäre natürlich super.

insgesamt +18k was +10% entspricht über zwei jahre
aber meine aussage war falsch fällt mir gerade auf, netto ist es 200€ unter der hausrate

hatte im eifer des gefechts nur brutto gerechnet

Ah ok, wusste nicht das wir nur über ein Durchschnittseinkommen reden

flow. hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:50

Changbeer hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:22 Habt ihr auch den Eindruck, dass in den letzten wenigen Monaten der Markt an Miet-Immobilien deutlich abgenommen hat?

Ich schaue regelmäßig in Süd-Deutschen Metropoloregionen und es wird gefühlt immer weniger und immer teurer...

Ja. Die Mieten steigen gut an - durch die aktuellen Rahmenbedingungen ist da auch kein Ende in Sicht.
Die Nachfrage z.B. bei unseren Mietobjekten ist immens.

Die Frage ist, wann die Leute sich dann auf Eigentum stürzen werden oder müssen.

Knolle hat geschrieben: 21. Sep 2023, 20:49

flow. hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:50

Changbeer hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:22 Habt ihr auch den Eindruck, dass in den letzten wenigen Monaten der Markt an Miet-Immobilien deutlich abgenommen hat?

Ich schaue regelmäßig in Süd-Deutschen Metropoloregionen und es wird gefühlt immer weniger und immer teurer...

Ja. Die Mieten steigen gut an - durch die aktuellen Rahmenbedingungen ist da auch kein Ende in Sicht.
Die Nachfrage z.B. bei unseren Mietobjekten ist immens.

Die Frage ist, wann die Leute sich dann auf Eigentum stürzen werden oder müssen.

Wenn sie es sich leisten können und einen relativ sicheren Arbeitsplatz haben.

https://www.youtube.com/live/BBcQQkwiDK ... 4gxczTMWLY

Ich hoffe das ein subventionspaket vom bund kommt

Gab es in den usa schon mehrmals, war immer ein erfolg, in DE gab es so etwas noch nie für die breite masse bzw immer nur in homöopathischen dosen

Wichtige Schritte wären schon mal, dass die Umsatzsteuer bei Wohnbauvorhaben von 19% auf zB 7% reduziert wird.
Ansonsten Bürokratie abbauen und Bauanträge deutlich schneller bearbeiten. Beispiel: wir haben ein kleines Projekt mit rund 450m² WoFl. entwickelt und nachverdichtet - von Ankauf bis jetzt Baustart sind knapp 2,5 Jahre vergangen...Früher egal, da die Zinsen nicht stark ins Gewicht fallen, jetzt aber bei 5-7% Zins schmälert das die Rendite schon ordentlich. Insbesondere im Bauträgerbereich ist das Problem auch, dass die Banken sehr restriktiv sind, dadurch können viele Projekte nicht mehr finanziert oder v.a. jetzt auch refinanziert werden.
Ansonsten ist das neue Programm der Labo zB ganz gut und auch sinnvoll - die Einkommensgrenzen allerdings etwas zu niedrig.
Auch die KfW-Programme sind gut, aber insbesondere die NH-Klasse teils sehr schwer zu erreichen.
Die degressive AfA ist definitiv ein guter und wichtiger Schritt, da muss aber noch mehr kommen.

Alle Förderprogramme sind für Randlagen mit Exitpreisen von 4-5.000/m² WoFl. sehr interessant - nähert man sich allerdings den 8-10.000/m² WoFl. macht die Förderung leider deutlich weniger aus.

Knolle hat geschrieben: 21. Sep 2023, 20:49

flow. hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:50

Changbeer hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:22 Habt ihr auch den Eindruck, dass in den letzten wenigen Monaten der Markt an Miet-Immobilien deutlich abgenommen hat?

Ich schaue regelmäßig in Süd-Deutschen Metropoloregionen und es wird gefühlt immer weniger und immer teurer...

Ja. Die Mieten steigen gut an - durch die aktuellen Rahmenbedingungen ist da auch kein Ende in Sicht.
Die Nachfrage z.B. bei unseren Mietobjekten ist immens.

Die Frage ist, wann die Leute sich dann auf Eigentum stürzen werden oder müssen.

im Moment stürzt sich ja jeder auf den Mietmarkt aufgrund von gestiegenen Finanzierungskosten, was auch für weiter steigende Mieten spricht.

BREITLING hat geschrieben: 22. Sep 2023, 09:51

Knolle hat geschrieben: 21. Sep 2023, 20:49

flow. hat geschrieben: 21. Sep 2023, 17:50

Ja. Die Mieten steigen gut an - durch die aktuellen Rahmenbedingungen ist da auch kein Ende in Sicht.
Die Nachfrage z.B. bei unseren Mietobjekten ist immens.

Die Frage ist, wann die Leute sich dann auf Eigentum stürzen werden oder müssen.

im Moment stürzt sich ja jeder auf den Mietmarkt aufgrund von gestiegenen Finanzierungskosten, was auch für weiter steigende Mieten spricht.

Ich sehe als Mieter aktuell dann das Risiko, dass das einen finanziell überfordert, wenn man umziehen muss oder möchte. Mir fallen spontan 2-3 Beispiele aus dem Bekanntenkreis ein, die sagen, dass sie gerne umziehen wollen, aber es gleich deutlich teurer wird.
Wenn wir mal Kids haben, hätte ich schon gerne so 120qm Wohnfläche. Entweder beißt man jetzt oder zeitnah in den "sauren Apfel" mit nem Kauf oder man kann es sich später möglicherweise gar nicht mehr leisten, überhaupt in so ne große Wohnung zu ziehen.
Jetzt 20% vom Netto fürs Mieten, Kaufen wären so 40-44% (oder mehr). Wenn dann Mieten eher Richtung 30-40% geht, kann man den Schritt mit dem Eigentum auch jetzt machen.

Wir haben das einfach so gemacht - wir waren in einer 80 qm Stadtwohnung - für uns war klar, dass wir jetzt ein Kind wollen.
Damit hat die Suche der DHH / größeren Wohnung zur Miete begonnen.
Im ersten Zyklus nach dem Entschluss hat es geklappt, also musste in 9 Monaten ne Lösung her

Dann haben wir ein dutzend Dinge angeschaut und haben dann mit der Miet-DHH hier die optimale Lösung gefunden.

Viele sind selbst beim Thema Mieten (was man ja wg. der Flexibilität macht) aber so gehemmt durch Paralyse durch Analyse,
dass sie wohl nie zufrieden sind