Lauch hat geschrieben: 22. Feb 2024, 18:10 Okay, mal die umgekehrte Richtung: Für meinen Vater ist jetzt ein Platz im betreuten Wohnen frei geworden, wo er vermutlich/hoffentlich einzieht. Nachdem er mir die Wohnung bereits vor einer Weile überschrieben hat, möchte ich Erträge aus der Wohnung ziehen und sie ihm geben solange er lebt. Das wären für mich primär Wertpapiere, ich möchte eigentlich kein Vermieter werden, es wäre steuerlich für mich höchstgradig unattraktiv (Versteuert über die Einkommenssteuer, ich würde 48% zahlen) und ich möchte aus politischen Gründen auch auf keinen Fall ein Vermieter in Deutschland sein (die Wohnung ist in Bayern, in einer guten und beliebten Gegend, dort findet man nicht leicht eine Wohnung).

Es ist eine brauchbare 2-Zimmer-Wohnung. Nicht super schön, im dritten Stock ohne Lift, Gastherme. Und man müsste die Spuren seines Wohnens auch beseitigen, ein alter Mann, der sich schon lange nicht mehr richtig um die Sauberkeit und Pflege der Wohnung kümmern konnte.
Jetzt meine Frage: Ab dem Tag, an dem er auszieht, und noch Möbel und Inventar drin sind: Wie erziele ich den maximalen Verkaufsertrag (Verkaufspreis nach Kosten für Entrümpelung und co)? Ich muss dazu noch disclaimern, dass ich nicht allzuviel selbst machen kann weil ich halt doch 350km entfernt lebe und auch Verpflichtungen in meinem Leben habe. Meine Mutter wäre in der Nähe um Interessenten mal in die Wohnung zu lassen, dann war es dann aber auch.
Ich versuche hier das finanzielle Optimum zu finden, habe aber keine Ahnung von Immobilien, Maklern, Restaurierungen und co.

Hab keine richtigen Erfahrungswerte, daher eher mal Brainstorming.

Wenn's um reine Gewinninteressen geht wäre je nach Region auch Halten eine Option. Zum Beispiel wird München langfristig boomen und die Preise mitziehen -- ob wirklich stärker als der Kapitalmarkt ist nicht bekannt, wäre ne Wette, aber in den vergangenen Jahren eine die man gewonnen hätte. Das Halten wäre dann eben so stressfrei als möglich zu gestalten (Hausverwaltung, etc.)

Wenn die Wohnung partout weg soll gibt es im Prinzip zwei mal zwei Optionen, nämlich

- Renovieren oder nicht, und
- Makler oder privat

Ist dann zum Teil auch wieder ne Lifestyle Sache bzw. die Frage, wieviel Aufwand und Geld du reinstecken willst, und außerdem wieviel du selbst leisten kannst bzw. wieviel Connections du hast (Handwerker im Freundeskreis, etc.). Und dann ist es vors. wie immer: mehr Aufwand führt tendenziell zu größerem Ertrag, aber eben auch größeren Risiken.

Mal konkret: ich persönlich würde die Wohnung erstmal schätzen lassen, sofern du kein Marktpreis parat hast. Der Gutachter kann dir auch genau sagen, welche Rebovierungsmaßnahmen wirklich wertsteigernd sind. Grundsätzlich hätte ich dann wahrscheinlich keinen Bock auf den Stress mit der Renovierung und würde versuchen die zu vermeiden. Dann würde ich erstmal versuchen, den Marktwert privat zu erzielen. Das heißt dann eben zwei, drei Wochenenden eingespannt sein, aber dann hast du denke ich nen guten Eindruck was auf der Nachfrageseite wirklich geht. Zum Makler würde ich nur, wenn da eben nix geht, oder ich gar kein Bock auf Aufwand hätte.

und auch (auch ohne ernsthaften Absichten) zur Miete inserieren, die Abschreibung und sonstige Kosten rund um die Wohnung kannst du dann in deiner Steuererklärung geltend machen.
Aber nur so lange es eine "Vermietungsabsicht" deinerseits gab, die man unter Umständen dem Finanzamt nachweisen muss (zB. Inserate etc)

- bitte mal korrigieren falls ich das falsch im Kopf habe.

Lauch hat geschrieben: 22. Feb 2024, 18:10 Okay, mal die umgekehrte Richtung: Für meinen Vater ist jetzt ein Platz im betreuten Wohnen frei geworden, wo er vermutlich/hoffentlich einzieht. Nachdem er mir die Wohnung bereits vor einer Weile überschrieben hat, möchte ich Erträge aus der Wohnung ziehen und sie ihm geben solange er lebt. Das wären für mich primär Wertpapiere, ich möchte eigentlich kein Vermieter werden, es wäre steuerlich für mich höchstgradig unattraktiv (Versteuert über die Einkommenssteuer, ich würde 48% zahlen) und ich möchte aus politischen Gründen auch auf keinen Fall ein Vermieter in Deutschland sein (die Wohnung ist in Bayern, in einer guten und beliebten Gegend, dort findet man nicht leicht eine Wohnung).

Es ist eine brauchbare 2-Zimmer-Wohnung. Nicht super schön, im dritten Stock ohne Lift, Gastherme. Und man müsste die Spuren seines Wohnens auch beseitigen, ein alter Mann, der sich schon lange nicht mehr richtig um die Sauberkeit und Pflege der Wohnung kümmern konnte.
Jetzt meine Frage: Ab dem Tag, an dem er auszieht, und noch Möbel und Inventar drin sind: Wie erziele ich den maximalen Verkaufsertrag (Verkaufspreis nach Kosten für Entrümpelung und co)? Ich muss dazu noch disclaimern, dass ich nicht allzuviel selbst machen kann weil ich halt doch 350km entfernt lebe und auch Verpflichtungen in meinem Leben habe. Meine Mutter wäre in der Nähe um Interessenten mal in die Wohnung zu lassen, dann war es dann aber auch.
Ich versuche hier das finanzielle Optimum zu finden, habe aber keine Ahnung von Immobilien, Maklern, Restaurierungen und co.

Nur Interessehalber, aber wieso gehst Du davon aus, 48% ESt auf die kompletten Mieteinnahmen zu zahlen? Selbst wenn Du tatsächlich Einkommensmillionär bist und diesen Satz erreichst, mindern Abzüge wie Abnutzung etc. den realen Steuersatz auf die Einnahmen, mitunter je nach Objekt sogar massiv. Ich hab z.B. in 2022 durch Abzüge rechnerisch keine 10% gezahlt.

42%+Soli+KSt = ca. 48%
AfA sollte Abschreibbar sein bei Vermietung nach Übertragung

TIMMY! hat geschrieben: 23. Feb 2024, 13:37 42%+Soli+KSt = ca. 48%
AfA sollte Abschreibbar sein bei Vermietung nach Übertragung

Ja, aber warum sollte er diesen persönlichen Steuersatz erreichen?

Die 42% Spitzensteuersatz zahlt er ja nicht auf das Gesamteinkommen, sondern nur auf den Teil über der Grenze.
Um real 48% Steuern zu zahlen, müsste er schon ne Million im Jahr verdienen lol.

Dann versteuert er ja im Durchschnitt entsprechend mehr auf sein sonstiges Einkommen.
Die Vermietung sind ja auch On Top Einnahmen. Aus Rendite Sicht rechnet man doch nicht sein Gehalt dagegen
.

TIMMY! hat geschrieben: 23. Feb 2024, 15:33 Dann versteuert er ja im Durchschnitt entsprechend mehr auf sein sonstiges Einkommen.
Die Vermietung sind ja auch On Top Einnahmen. Aus Rendite Sicht rechnet man doch nicht sein Gehalt dagegen
.

Klar, sein Steuersatz wird mit Mieteinnahmen sehr wahrscheinlich höher ausfallen als vorher. Sein Einkommen nach Steuern aber auch. Der Impact wird in jedem Fall nicht hoch sein bei einer Zweizimmerwohnung.

Unabhängig davon gings aber ja um die Frage, wieviel Steuern er auf die Mieteinnahmen zahlen würde - und es sind definitiv keine 42, 45 oder 48 Prozent.
Durch die Afa kann das je nach Fall steuerlich sehr attraktiv sein, also das Gegenteil von der ursprünglichen Annahme.

Ich bin in Österreich steuerpflichtig und zahle auf auf den Teil meines Gewinns, der 66.600€ übersteigt bereits jetzt 48% Steuern. Die Mieteinnahmen wären ja on-top, also komplett um 48% Bracket, abzüglich Aufwände. Ich gehe mal davon aus, dass ich die Vermietung einer Immobilie im Ausland trotzdem in Österreich versteuern müsste. Beim Verkauf würde deutsches Recht gelten, was mir entgegen kommt weil mein Vater die Wohnung um 2001 rum gekauft hat , mir gehört sie seit 2016 , was aber angerechnet wird, es fällt also in Deutschland keine Spekulationssteuer an und die Steuer in Österreich ist nicht relevant.

Auch wenn ich diverse Kosten gegenrechne sehe ich Kosten/Nutzen nicht als positiv an, ich habe bei Immobilien-Wertpapieren wie REITs ein extrem breit diversifiziertes Portfolio, ich erwarte in etwa die gleichen Erträge aber ohne Arbeit damit zu haben. Dazu kommt halt, dass die deutsche Politik total retarded ist was Mieterschutz angeht.

Danke @davidhigh /@BREITLING !

Also ist der Verkauf aktuell steuerfrei?

In Ballungsräumen wird in naher Zukunft ein erneuter Preisanstieg erwartet.
Gründe dafür sind der extrem eingebrochene Neubau. Diese versäumte Auftragslage wird sich erst in den nächsten Jahren bemerkbar machen und das Angebot noch weiter verknappen.

https://www.tagesschau.de/wirtschaft/im ... g-100.html

auf dem Mietmarkt sieht man es schon jetzt, zweistellige Zuwachsraten pro Jahr in Städten wie Berlin und München.

Haus Suche läuft schleppend, aber gar nicht sooo schlecht

Durch ein Gespräch mit nem Finanzierungsvermittler mal das Budget ausgelotet.
Können uns auf jeden Fall relativ entspannt eins für 650k finanzieren (Rate 2,1k)
Da gäbe es auch eins, aber halt technisch nicht mehr in Nürnberg (1km davor).

Das interessante Objekt in Nürnberg wird wohl teurer, außer wir haben Glück und Bekannte entschließen sich ihr Haus zu verkaufen (gute 20 Jahre alt, aber mit Keller und Kamin + ne Garage). Das würde ich gegenüber den Neubauten sogar bevorzugen.

650k bei um die 3% Zins und 2,1k Rate = 40-45 Jahre Kreditlaufzeit?!

Ist das Haus dann schon "fertig" und zukunftsgesichert oder müsst ihr dann noch weiter investieren zwecks Modernisierung?

Vreneli hat geschrieben: 3. Mär 2024, 14:43 650k bei um die 3% Zins und 2,1k Rate = 40-45 Jahre Kreditlaufzeit?!

Ist das Haus dann schon "fertig" und zukunftsgesichert oder müsst ihr dann noch weiter investieren zwecks Modernisierung?

Nein das ist komplett fertig und neu.
Wird dieses Jahr fertig.

10 Jahre Zinsbindung erstmal.
Restschuld je nach Sondertilgung dann 400-477k
Es wären 40 Jahre, ja.

Womöglich tilgen wir nach 10 Jahren einfach die Restschuld

Piotr hat geschrieben: 3. Mär 2024, 14:54

Vreneli hat geschrieben: 3. Mär 2024, 14:43 650k bei um die 3% Zins und 2,1k Rate = 40-45 Jahre Kreditlaufzeit?!

Ist das Haus dann schon "fertig" und zukunftsgesichert oder müsst ihr dann noch weiter investieren zwecks Modernisierung?

Nein das ist komplett fertig und neu.
Wird dieses Jahr fertig.

10 Jahre Zinsbindung erstmal.
Restschuld je nach Sondertilgung dann 400-477k
Es wären 40 Jahre, ja.

Womöglich tilgen wir nach 10 Jahren einfach die Restschuld

Wenn ihr in 10 Jahren 400-500 k ansammelt wieso nicht die Kreditrate gleich etwas höher setzen?